Wohnraum schützen, Zweckentfremdung wirksam begrenzen – mit kommunalem Spielraum

Positionspapier von Thomas Brass für die Mitgliederversammlung von Bündnis 90/Die Grünen Kreisverband Saarbrücken am 14.09.2025

Kurzfassung

1. Ausgangslage und Problemstellung

Der Druck auf die Wohnungsmärkte wächst – auch im Saarland. Gleichzeitig fallen Wohnungen zeitweise oder dauerhaft aus dem Markt heraus, etwa durch spekulativen Leerstand, dauerhafte Ferienvermietung, Umnutzung zu Gewerbe, Abriss ohne Ersatz oder die Entziehung der Bewohnbarkeit. Während andere Bundesländer bereits Landesgesetze erlassen haben, die Kommunen in die Lage versetzen, kommunale Satzungen zu verabschieden, fehlt im Saarland eine entsprechende Rechtsgrundlage. Das verhindert kommunale Lösungen dort, wo sie gebraucht werden.

Zugleich gilt: Wohnraumschutzgesetze sind immer subsidiär. Das heißt, Zweckentfremdungsverbote greifen nur dort, wo der Wohnraummangel nicht in absehbarer Zeit durch andere Maßnahmen (z. B. Wohnraumförderung) behoben werden kann. Damit wird der Eingriff in das Eigentumsrecht verfassungsrechtlich auf das notwendige Maß begrenzt und zugleich sichergestellt, dass die Gemeinden flexibel auf ihre jeweilige Wohnungsmarktlage reagieren können.

Darüber hinaus stärkt ein Wohnraumschutzgesetz die kommunale Handlungsfähigkeit: Gemeinden erhalten ein Werkzeug, um zu verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum durch Umnutzung, dauerhafte Leerstände oder kommerzielle Kurzzeitvermietung dem Markt entzogen wird. Damit trägt das Gesetz dazu bei, die vorhandene Wohnraumbilanz stabil zu halten und eine Verschärfung des Mangels zu verhindern.

2. Ziele grüner Wohnraumpolitik

1. Wohnraum als Daseinsvorsorge sichern – Verhinderung von vermeidbarer Zweckentfremdung.

2. Kommunale Handlungsfähigkeit stärken – passgenaue Satzungen dort, wo Wohnraummangel besteht.

3. Verhältnismäßigkeit & soziale Balance – Ausnahmen, Härtefallregelungen und Beratung statt reinen Sanktionen.

4. Transparenz & Umsetzbarkeit – einfache Verfahren, digitale Meldesysteme, klare Zuständigkeiten.

3. Kernvorschlag: Wohnraumschutz‑Rahmengesetz
Saarland (WRG‑SL)

Ziel des Landesgesetzes ist ein Mindest- und Verfahrensrahmen, der Kommunen mit festgestelltem oder erwartbarem Wohnraummangel ermächtigt, kommunale Wohnraumschutz- und Zweckentfremdungssatzungen zu erlassen. Das Land schafft die Rechtsgrundlage, überlässt Schwellenwerte und Bußgeldrahmen jedoch bewusst den Kommunen.

3.1. Begriffsbestimmungen

Als Zweckentfremdung können kommunal – je nach Marktlage – u. a. definiert werden:

Hinweis: Diese Orientierungswerte sind nicht bindend. Sie dienen der kommunalen Debatte und der Herstellung von Vergleichbarkeit.

3.2. Ausnahmeregelungen

Die Kommune soll beratende Angebote (z. B. Zwischennutzung, Treuhandvermietung, Erbpacht- oder Leibrentenmodelle) bereitstellen – ohne Pflicht zur Aktivierung.

3.3. Genehmigungsvorbehalt & Härtefälle

Kommunale Satzungen können Genehmigungspflichten für bestimmte Zweckentfremdungen vorsehen (z. B. Ferienvermietung, Umnutzung, Leerstand). Bei unzumutbarer wirtschaftlicher Belastung oder besonderen persönlichen Gründen ist die Genehmigung zu erteilen oder Befreiung zu gewähren. Kommunen können Ausgleichsbeträge oder Ersatzwohnraum vorsehen, wenn zeitweilige Zweckentfremdung genehmigt wird.

3.4. Kommunale Satzungsermächtigung

Voraussetzung für den Erlass einer Satzung ist die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts. Dabei können Indikatoren wie Angebotsmieten, Leerstandsquote, Zuzug oder Sozialwohnungsbestand herangezogen werden. Die Satzung kann auch auf Teilgebiete beschränkt werden, um der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen. Zudem gilt eine obligatorische Befristung (z. B. 5 Jahre) mit Evaluationspflicht, sodass Regelungen regelmäßig überprüft und bei veränderter Marktlage aufgehoben oder angepasst werden.

Die Gemeinden kennen ihre Märkte am besten und können mit diesem Instrument zielgerichtet reagieren. Sie können Satzungen auf besonders betroffene Stadtteile beschränken oder nur bestimmte Fälle – wie länger leerstehende Wohnungen – regeln. So bleibt das Gesetz flexibel und nah an den realen Gegebenheiten.

3.5. Transparenz, Melde- und Registrierungspflichten

Kommunen können Registrierungspflichten für kurzzeitige Fremdenbeherbergung
vorsehen (z. B. „Wohnraumschutznummer“ mit Kennzeichnungspflicht in Inseraten).
Sie sollen zudem Daten rechtssicher von Plattformen anfordern können.

3.6. Bußgelder & Vollzug

Das Landesgesetz formuliert nur die grundsätzliche Ahndbarkeit bei Verstößen. Die konkrete Ausgestaltung – Höhe, Staffelung, Bemessungskriterien – bleibt den Kommunen überlassen. Damit können Kommunen ihre Vollzugsstrukturen (Wohnraumschutzstellen, Hinweisportale, digitale Verfahren) bedarfsgerecht aufbauen.

4. Soziale Unterstützung

Es gilt der Grundsatz: Beratung vor Sanktion! Kommunen sollen Leerstände durch Kontaktaufnahme, Zwischennutzung, Vermietungscoaching und Sanierungsberatung aktivieren. Ergänzend schlägt das Papier eine Landesförderung „Wohnbrücke“ vor – mit Zuschüssen für einfache Instandsetzungen und Unterstützung kommunaler Treuhandmodelle.

5. Empfehlungen an Kommunen (unverbindliche
Orientierungswerte)

6. Rechtliche Machbarkeit

Mit der Föderalismusreform 2006 haben die Länder die ausschließliche Kompetenz für das Wohnungswesen erhalten. Eingriffe in das Eigentum (Art. 14 GG) oder die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) bedürfen einer formellen gesetzlichen Grundlage. Ein Landesrahmengesetz schafft diese Grundlage und gibt zugleich den Gemeinden die Möglichkeit, ihr Selbstverwaltungsrecht flexibel auszuüben.

Gerade weil Zweckentfremdungsverbote Eingriffe ins Eigentum darstellen, ist es wichtig, dass die grundlegenden Entscheidungen auf Ebene des Landes getroffen werden. Erst dann können Kommunen mit rechtssicherer Grundlage Satzungen erlassen und vollziehen. Damit wird Rechtssicherheit für Bürger:innen, Kommunen und Gerichte geschaffen.

7. Umsetzung

1. Gesetzgebungsauftrag (Land): Erarbeitung eines WRG‑SL‑Entwurfs mit kommunalen Spitzenverbänden und Zivilgesellschaft.

2. Pilotkommunen: Freiwillige Städte/Gemeinden erarbeiten Satzungsentwürfe parallel zur Gesetzgebung.

3. Digitale Tools: Land stellt Open‑Source‑Bausteine (Registrierung, Hinweisportal, Statistik) bereit.

4. Evaluation nach 24 Monaten: Wirkung (aktivierte Wohnungen, rechtliche Bestandskraft, Vollzugskosten) und Anpassung der Leitplanken.

Das Gesetz eröffnet den Kommunen eine Option, zwingt sie aber nicht zum Handeln. Gemeinden können frei entscheiden, ob und in welchem Umfang sie eine Satzung erlassen. Entsteht ihnen Verwaltungsaufwand, kann dieser durch Gebühren refinanziert werden. Bürger:innen und Wirtschaft entstehen nur Kosten, wenn sie selbst Wohnraum zweckentfremden und dafür eine Genehmigung beantragen oder Ausgleichszahlungen leisten müssen. Diese Belastungen sind jedoch sachlich gerechtfertigt, da sie der Allgemeinheit zugutekommen, indem Wohnraum erhalten
bleibt.

8. Beschlussvorschlag

Die Mitgliederversammlung von Bündnis 90/Die Grünen Saarland beschließt:

1. Wir setzen uns für ein Wohnraumschutz‑Rahmengesetz Saarland (WRG‑SL) ein, das Kommunen ermächtigt, Zweckentfremdung bedarfsgerecht zu regulieren.

2. Das Gesetz enthält klare Definitionen, Genehmigungsvorbehalte, Transparenzpflichten und Härtefallklauseln – Bußgeldhöhen und konkrete Schwellenwerte werden bewusst den Kommunen überlassen.

3. Ausnahmen, Härtefallregelungen und Beratung haben Vorrang gegenüber reinen Sanktionen.

4. Das Land stellt Kommunen digitale Vollzugsbausteine sowie eine Förderkulisse zur Aktivierung von Wohnraum zur Verfügung.

9. Anhang (für die kommunale Praxis)

Unverbindlicher Beispielkatalog für Satzungen:

Dieses Positionspapier folgt dem Grundsatz: so viel Landesrahmen wie nötig, so viel kommunale Freiheit wie möglich – mit klarem sozialen Fokus und der von uns gewollten Ausnahme für Senior:innen in dauerhafter stationärer Betreuung.